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フランチャイズ提案 〜ビル満室プラン〜フランチャイズ提案 〜ビル満室プラン〜

なぜ、今レンタルオフィス?

  • ビル運営の背景・ビジネス尺度の変化
  • オフィス人口の減少と情報化社会の大きな波
  • 「ビル満室プラン」とは?
  • オープンオフィス 100坪店舗モデル

ビル運営の背景・ビジネス尺度の変化

昨今の不動産投資市場は、超低金利・カネ余り・運用難を背景に国内外の資金が流れ込み投資環境の整備、投資商品の増加もあり投資家から資金を集めて運用する「ファンドタイプ」が主流になってきました。 企業が資金調達のため保有不動産を証券化する「流動タイプ」と比べ、ファンドタイプは運用力を問われます。運用会社は機動的に物件を購入し、個々の最適利用を考え、場合によっては、用途変換やリニューアルなどの再投資をして価値を高め、投資家が期待する利回りを上げなければなりません。
こうした、投資商品の登場で、同じ立地、同じ規模のビルでも「誰がどのようなマネジメントをしているかによってビルの価値が変わる」ということが鮮明になってきました。
不動産(ビル)を見る尺度が「路線価」から「収益力」と「マネージメント」に転換したことで、不動産市場(ビル)もそれをめぐるビジネスも質的に大きな変貌をとげました。

前回のバブルは土地神話を背景に、実需と関係なく全国津々浦々の地価が急上昇しました。しかし、今は東京都心のような人口や経済活動が集中して利用価値が高く、潤沢なキャッシュフローを生みだすところに選択的にお金があつまっています。
これは、「ビルの価値は収益力で決まり、それを左右するのはマネージメント能力である」という考えが定着した証です

オフィス人口の減少と情報化社会の大きな波

需要が多様化・高度化する一方で、今後は人口減少で需要の総量は縮小していきます。「2010年問題」もささやかれております。
なぜ「2010年問題」かというと、日本の人口がピークアウト(2005年〜2006年)して減少していくとともに、団塊の世代を中心に定年を迎え、
オフィス人口の減少が予測されているからです。

この影響は東京都心部ではなく地方に波及するため、東京と地方の格差が広がり、IT対応などブロードバンドの進歩に対応できないビル群はビルの機能を失ってしまうとみられています。

今後、テナントとして入居しています中小企業は、入居コスト対策として利用料の引下げ交渉(借地借家法第32条)、共益費の引下げ交渉(余分な費用は払わない)、保証金の返還要求、老朽化した設備の改善要求、又、通信容量が少ないため最新のIT対応が必要になって参ります。
今後、2010年問題が不動産オーナーから見ますと、見逃せない重要な課題も加わってきますので、キャッシュフロー型事業ビジネスの確立が不動産(ビル)事業にとっても欠かせなくなってまいりました。

「ビル満室プラン」とは?

そこで、オープンオフィス株式会社が提案します、21世紀不動産ビジネスの考えの一つに 「小割り」 というキーワードがございます。
現在、空いているスペースを小割りして、通常利用料の2.4から2.5倍近くの付加価値をつけて都心周辺の利用料環境が有利な立地で、
スペースを広げて事業を展開していくという 【フランチャイズ提案】 がございます。

すでに欧米では、ビジネスセンターと称されているレンタルオフィスは、日本ではインキュベーションオフィスという名称で定着しはじめました。
インキュベーションオフィスには、

(1)ベンチャービジネスなどのインキュベーション企業
(2)資格や個人の能力でビジネスを展開している専門業
(3)既存企業のサテライト施設等

幾つかのターゲットがございます。いずれの市場も成長分野だけに、事業の将来性が見込めます。
では具体例としまして、現在、当社14店舗の内、インキュベーションオフィス(当社ではオープンオフィスと呼んでおり、以後この名称でご案内させていただきます) モデルとして100坪店舗についてご説明いたします。

オープンオフィス 100坪店舗モデル

■初期投資の総額は坪単価でいいますと、27万円位ですが、設備の質、各部屋のイメージ、
エントランス部分等の設備の質等を高めますと坪単価も高くなります。

→ 詳しくは、【初期投資・・・工事費の内訳 】をご覧下さい

■オープンオフィス内は1人用から10人用に壁で区切られ、さらに各部屋に通じる廊下や会議室(応接ル ーム)、コピー機置き場などがございます。電話回線、インターネット回線が各部屋に完備されています。

→ 詳しくは、【オープンオフィス 部屋の見取り図・施工例】をご覧下さい

■続いて営業、管理面ですが、全てオープンオフィス(株)が行いますので、不動産オーナー様は何もする必要がありません。

→ 詳しくは、【一般フランチャイズ(FC)との比較 (2) 】をご覧下さい

■収入(FC導入後)の配分は、オーナー様に70%オープンオフィスに30%となっております。

→ 詳しくは、【月額収益性】をご覧下さい


■又、収益性ですが、オープンオフィスの場合は全て初期投資(工事代金)を3年〜5年で回収しております。
100坪店舗モデルの表を ご用意いたしましたので、参考にしていただけたらと思います。
最後に、今後空室が生じた場合の家賃収入減(機会損失等)の一例を作成してみました。
実に驚くべき事例ですので今後の参考にしていただければと考えております。

→ 詳しくは、【空室による賃貸収入減】をご覧下さい


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